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Die Mietkosten in urbanen Zentren steigen unaufhaltsam an. Ein Mangel an Neubauten, eine historisch hohe Zuwanderung, umfassende Modernisierungen und die Reform der Mietspiegel treiben insbesondere die Preise für bestehende Mieten in die Höhe.
Die Sachlage ist wie folgt:
1) Enormer Bedarf aufgrund von Zuzug: Die deutsche Bevölkerung ist im Jahr 2022 um etwa 1,4 Millionen Menschen netto angewachsen.
2) Das Problem des Neubaumangels: Nach Einschätzungen von Wohnimmobilien-, Bau- und Mieterverbänden fehlen mindestens 700.000 Wohnungen. Verbesserungen sind aufgrund der Krise in den Zins- und Baukosten nicht absehbar, sondern im Gegenteil. Prognosen zeigen einen Rückgang der fertiggestellten Wohnungen von 295.000 im Jahr 2022 auf 223.000 im Jahr 2023 und schließlich auf 177.000 im Jahr 2024.
3) Preisanstieg durch Modernisierungsmaßnahmen: Laut einer Untersuchung des Öko-Instituts im Auftrag des Deutschen Mieterbunds sind jährlich 4 Milliarden Euro erforderlich, um zumindest die energetisch schlechtesten Mehrfamilienhäuser bis zur angestrebten Klimaneutralität zu modernisieren. Dies bildet einen Teil der Gesamtkosten, die aufgrund der Modernisierungsumlage von derzeit 8% auch auf die Mietpreise für bestehende Objekte umgelegt werden.
4) Anhebung der Mietniveaus durch Mietspiegel: Die Vielzahl neuer Mietspiegel aufgrund der Mietspiegelreform führt zu drastischen Erhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmieten. Dabei werden Mieten in die Berechnung der Vergleichsmiete einbezogen, die in den letzten sechs Jahren festgelegt oder erhöht wurden – genau die Zeit, in der die Mietpreise bereits stark gestiegen sind und erneut ansteigen. Mietpreisgebremster Wohnraum wird in den Mietspiegeln nicht angemessen berücksichtigt. Der Deutsche Mieterbund bezeichnet dies bereits als „Mieterhöhungsspiegel“.
Die Herausforderung im Bestandsmarkt ist deutlich spürbar. Die notwendigen energetischen Sanierungsmaßnahmen werden weder durch die Modernisierungsumlage noch durch mögliche Mietanpassungen ausreichend kompensiert.
Daher ist der Markt für bestehende Immobilien in vielen Bereichen faktisch zum Stillstand gekommen.
Wie könnte eine attraktive Investition in bestehenden Immobilien aussehen und wirtschaftlich erfolgreich sein?
Angesichts einer derartigen Übernachfrage nach Wohnraum ist es von zentraler Bedeutung, die ökonomischen und ökologischen Rahmenbedingungen neu zu definieren und Investitionsstandards im Einklang mit aktuellen gesetzlichen Vorgaben festzulegen.
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